起原：浙江法治报

“我住这个小区八年了，曩昔从来莫得拖欠过物业费，不是迥殊不交，是物业公司太不负包袱了！”

法庭上，黄先生心理沸腾地说说念。

因拒交物业费

他被物业公司告上法庭

让他顽强拒交近一年物业费的原因，竟是一场握续多年的“白蚁之灾”。

近日，广东省中山市第一东说念主民法院审理了所有物业服务合同纠纷案件，这场纠纷不仅关乎物业费的交纳，更波及了物业服务的包袱规模。

案件追忆

这是一场握续多年的“白蚁之战”。业主黄先生自2018年起，便发现小区环球楼梯的木门存在白蚁，并实时向物业公司诠释。物业公司两次派员处理，却仅使用泛泛家用杀虫剂简便喷洒，粗制滥造。

2018年物业使用泛泛杀虫剂对白蚁进行消杀

2023年，黄先生发现家中白蚁大鸿沟养殖，木制产品、装修遭遇严重阻止，估算吃亏逾两万元。黄先生以为，恰是物业对环球区域白蚁消杀的蒙眬格调，导致白蚁入侵家中。

其间，黄先生屡次通过微信等渠说念催促物业聘任专科机构管束，但物业或推诿，或仅再次使用农药喷洒。为扼制吃亏扩大，黄先生只得私费2600元请专科公司消杀。

黄先生与物业交流纪录

因对物业处理白蚁问题的遥远不行动感到失望，黄先生自2023年11月起暂停交纳物业费。物业公司遂将黄先生诉至法院，要求支付欠费7064.4元及失约金。

核张惶点

庭审中，两边围绕两大中枢问题张开热烈辩说：

焦点一：白蚁起原与包袱包摄

物业见解：黄先生家中的白蚁不属于物业服务范围。环球区域虽有白蚁，但无字据解说其“爬”入了业主家中。2018年的事件与2023年的后果停止5年，可提现游戏平台因果关系无法认定。

黄先生则提供了完好意思的字据链：2018年发现白蚁的示知纪录、物业东说念主员用家用杀虫剂处理的视频、处理后白蚁逃跑至家门口的视频、2023年家中财物被蛀蚀的相片、屡次催促物业专科处理的微信聊天纪录、自行消杀的用度发票。证流露蚁问题握续存在，且物业处理姿色欠妥。

黄先生家中遭白蚁入侵肃清的产品

焦点二：物业费该不该交？该交几许？

物业公司以为，其提供了保洁、保安等基础服务，业主享受了服务就应足额缴费。

黄先生则见解，物业在中枢的环球区域爱戴（白蚁防治）上存在紧要症结，并奏凯导致其财产吃亏，其拒交步履是哄骗合同履行中的正直抗辩权。

法院审理

经由审理，法院作出以下认定：

家中的白蚁源自环球区域具有高度可能性

白蚁危害具有荫藏性、握续性的性情，环球区域与黄先生家相邻极近，具备迁徙条目；黄先生家中此前多年无蚁患，非自己环境产生；阻止进度严重，说流露蚁繁殖已久。根据日常警戒法律解释和高度盖然性原则，法院认定黄先生家中的白蚁与环球区域的白蚁存在奏凯关联。

物业服务存在紧要间隙，轮盘游戏下载组成失约

根据民法典第九百四十二条，物业服务东说念主对共有部分负有维教会护、汲取合理步履保护业主财产安全的义务。面对白蚁这种专科性虫害，物业仅用泛泛杀虫剂虚应故事，未能根治环球区域隐患，导致风险推广至业主家中，属于履行合同义务存在紧要间隙，组成失约。

撑握“有限抗辩”，判决“酌情减免”

法院以为，业主因物业失约拒交物业费，是哄骗履行抗辩权的步履，具有合感性。但抗辩权的哄骗范围应与失约进度相稳当。物业虽在白蚁防治上存在紧要症结，但并非饱和未提供任何服务。

最终，法院基于物业失约的严重进度，判决在总物业费中酌情减免3000元。同期，因业主“顺理成章，并非坏心拖欠”，驳回了物业公司对于失约金的诉讼恳求。

法官说法

案件经目的官石慧指出，物业费减免的前提是物业公司服务存在严重间隙，“质价相符”是中枢标尺。

1.权力义务平等原则

物业服务合同是双务合同，业主支付物业费与物业公司提供得当商定的服务组成平等关系。物业公司弗成只收钱无论事，或虚应故事。

2.抗辩权的哄骗规模

物业费的减免训导在物业公司未履行中枢服务义务的基础上。若仅存在微小间隙，业主弗成以此为由拒交物业费，不然可能承担失约金。

3.减免幅度的概括考量

减免幅度并非由业主单方决定，而是由法院和谐服务间隙的严重进度、握续时间、对业主生计影响、物业公司症结进度、搭救步履及业主骨子吃亏等多重成分概括判定。

既不会让业主为不对格的服务“买单”，也不会过度加剧物业公司的包袱，保险行业的健康发展。

法官提醒

给业主的感性维权提议

业主应该强化法律相识和字据相识，感性维权。单纯拒交物业费并犯罪律上的最优解，可能靠近被诉、支付失约金（若无合理原理）的风险。

保存好字据是维权基石，包括发现问题、物业欠妥行动、损伤后果、自去向损和握续交流的字据。

先友好协商，协商不成不错要求计划政府部门合营，也不错感性地进行诉讼。

对物业服务企业的提醒提议

蒙眬的服务将奏凯导致收费权力的“打折”，致使激发更大的信誉危境。

专科问题应交由专科机构：对于白蚁防治、电梯爱戴、消防门径等专科手艺问题，应实时聘任专科机构处理，幸免因欠妥处罚导致吃亏扩大。

交流渠说念必须通顺有用：与业主训导有用的交流反馈机制，是化解矛盾、幸免诉讼的前提。

物业服务合同是双向的条约，权力与义务平等，物业公司弗成只收钱无论事或虚应故事，业主也需感性维权，用字据谈话。

只须两边齐总结条约精神，在法律的框架内了了权责，智商确实构建和谐好意思好的社区环境。

起原：天平阳光客户端